Vous souhaitez acheter un bien immobilier mais votre état de santé complique l’obtention d’une assurance emprunteur ? Vous n’êtes pas seul. Des millions de Français sont confrontés chaque année à des refus, des exclusions de garantie ou des surprimes en raison d’un antécédent médical.
Pourtant, la législation a considérablement évolué ces dernières années pour protéger les emprunteurs malades ou anciennement malades. Ce guide fait le point sur vos droits, les dispositifs existants et les solutions concrètes pour concrétiser votre projet immobilier.
Le questionnaire de santé : ce qui a changé
La suppression pour les prêts modestes
Depuis la loi Lemoine, le questionnaire de santé est supprimé pour les prêts immobiliers remplissant ces deux conditions simultanées :
- Montant du prêt inférieur ou égal à 200 000 euros (par assuré, soit 400 000 euros pour un couple)
- Prêt remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur
Si vous remplissez ces conditions, l’assureur ne peut plus vous poser de questions sur votre santé, ni appliquer de surprime ou d’exclusion liée à votre état de santé. C’est une avancée majeure.
Pour comprendre en détail les implications de cette réforme, consultez notre article sur la loi Lemoine et l’assurance emprunteur.
Au-delà des seuils : le questionnaire reste obligatoire
Si votre prêt dépasse 200 000 euros ou s’achève après vos 60 ans, vous devrez toujours remplir un questionnaire de santé. Celui-ci porte généralement sur :
- Vos antécédents médicaux et chirurgicaux
- Vos traitements en cours
- Vos arrêts de travail récents
- Vos hospitalisations des dix dernières années
- Votre consommation de tabac et d’alcool
Pour préparer au mieux cette étape, lisez notre guide sur le questionnaire de santé en assurance emprunteur.
Les conséquences d’un problème de santé
Les trois scénarios possibles
Lorsque l’assureur analyse votre questionnaire médical, trois issues sont possibles :
| Décision | Description | Fréquence |
|---|---|---|
| Acceptation standard | Mêmes conditions qu’un emprunteur en bonne santé | Maladies bénignes, anciennes |
| Acceptation avec réserves | Surprime et/ou exclusions de garantie | Maladies chroniques stabilisées |
| Refus | Impossibilité d’assurer au niveau standard | Pathologies graves en cours |
La surprime : comment est-elle calculée ?
La surprime est un surcoût appliqué à votre cotisation d’assurance pour compenser le risque accru lié à votre état de santé. Elle peut varier de 25 % à 300 % selon la pathologie, sa gravité et son ancienneté.
Exemples indicatifs :
| Pathologie | Surprime typique |
|---|---|
| Diabète de type 2 équilibré | 50 à 100 % |
| Hypertension artérielle traitée | 25 à 75 % |
| Cancer en rémission (moins de 5 ans) | 100 à 200 % |
| Dépression traitée | 50 à 100 % |
| Maladie de Crohn | 75 à 150 % |
Les exclusions de garantie
L’assureur peut aussi exclure certaines garanties liées à votre pathologie. Par exemple, un emprunteur diabétique pourrait être couvert pour le décès et l’invalidité totale, mais exclu pour l’incapacité temporaire de travail liée au diabète.
La convention AERAS : votre bouclier
Qu’est-ce que la convention AERAS ?
La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) est un dispositif qui garantit l’accès à l’assurance et au crédit pour les personnes présentant un risque de santé aggravé.
Les trois niveaux d’examen
La convention AERAS impose un examen à trois niveaux :
Niveau 1 : Examen standard Votre dossier est traité normalement. Si l’assureur refuse ou applique des conditions restrictives, le dossier passe au niveau 2.
Niveau 2 : Service médical spécialisé Des médecins spécialistes réexaminent votre dossier avec une grille de critères adaptée aux risques aggravés. Si le refus est maintenu, le dossier passe au niveau 3.
Niveau 3 : Pool des risques très aggravés Un pool de réassureurs examine le dossier. C’est le dernier filet de sécurité. À ce stade, une solution est recherchée même pour les pathologies les plus lourdes.
Le plafonnement de la surprime
La convention AERAS prévoit un mécanisme de plafonnement de la surprime pour les emprunteurs aux revenus modestes. Si votre surprime dépasse un certain seuil, l’excédent est pris en charge par un fonds de mutualisation alimenté par les assureurs.
Conditions :
- Le prêt ne doit pas dépasser 420 000 euros
- L’emprunteur doit avoir moins de 70 ans à la fin du prêt
- Les revenus doivent être inférieurs à un plafond défini annuellement
Le droit à l’oubli : une seconde chance
Le principe
Le droit à l’oubli permet aux anciens malades du cancer et de l’hépatite C de ne plus déclarer leur maladie dans le questionnaire de santé après un certain délai.
Les délais actuels
Depuis la loi Lemoine :
- Cancer : droit à l’oubli après 5 ans de fin de protocole thérapeutique (quel que soit l’âge au diagnostic)
- Hépatite C : droit à l’oubli après 5 ans de guérison
- Autres pathologies : pas de droit à l’oubli automatique, mais la grille de référence AERAS peut prévoir des conditions favorables
En pratique
Si votre cancer a été diagnostiqué il y a plus de 5 ans et que vous n’avez plus de traitement ni de suivi spécifique, vous n’avez pas à le mentionner dans le questionnaire de santé. L’assureur ne peut pas vous le demander, et si cette information figure dans un dossier médical transmis antérieurement, il ne peut pas en tenir compte.
Les solutions concrètes pour emprunter
1. La délégation d’assurance
Ne vous contentez pas de l’assurance groupe proposée par votre banque. La délégation d’assurance emprunteur vous permet de choisir un contrat individuel auprès d’un assureur spécialisé dans les risques aggravés. Ces assureurs ont une expertise plus fine et proposent souvent de meilleures conditions.
2. Les assureurs spécialisés
Certains assureurs se sont spécialisés dans la couverture des risques aggravés de santé. Ils disposent de médecins-conseils experts dans l’évaluation de pathologies spécifiques et peuvent proposer des tarifs plus compétitifs que les assureurs généralistes.
3. La garantie alternative
Si l’assurance emprunteur classique est impossible ou trop coûteuse, des garanties alternatives peuvent satisfaire la banque :
- Nantissement d’un contrat d’assurance vie : votre épargne sert de garantie
- Hypothèque renforcée : la banque prend une garantie plus importante sur le bien
- Caution d’un tiers : un proche se porte garant
4. Le changement d’assurance en cours de prêt
Si vous avez souscrit votre prêt avec une assurance onéreuse en raison de votre état de santé, vous pouvez la changer à tout moment grâce à la loi Lemoine. Si votre état de santé s’est amélioré entre-temps, vous pourriez obtenir de meilleures conditions. Consultez notre guide complet de l’assurance emprunteur pour en savoir plus.
Les pathologies les plus fréquentes : cas par cas
Diabète
Le diabète (type 1 ou 2) entraîne généralement une surprime de 50 à 150 % selon l’équilibre glycémique, l’ancienneté et les complications éventuelles. Un diabète de type 2 bien équilibré sans complication est généralement assurable avec une surprime modérée.
Maladies cardiovasculaires
Hypertension artérielle, insuffisance cardiaque, antécédent d’AVC ou d’infarctus : les conditions varient considérablement selon la gravité et le traitement. Une hypertension traitée et contrôlée est généralement assurable ; un antécédent d’infarctus récent sera plus complexe.
Cancers
Grâce au droit à l’oubli, les cancers guéris depuis plus de 5 ans ne sont plus un obstacle. Pour les cancers plus récents ou en cours de traitement, la convention AERAS garantit un examen approfondi du dossier.
Maladies psychiques
Dépression, troubles anxieux, bipolarité : ces pathologies entraînent souvent des surprimes sur la garantie ITT (incapacité temporaire de travail). La garantie décès reste généralement accessible à des conditions proches du standard.
Maladies chroniques
Maladie de Crohn, sclérose en plaques, polyarthrite rhumatoïde, lupus : chaque cas est évalué individuellement. Les assureurs spécialisés sont souvent plus accommodants que les assureurs généralistes.
Les erreurs à éviter absolument
1. Mentir sur le questionnaire de santé
La fausse déclaration intentionnelle entraîne la nullité du contrat. En cas de sinistre (décès, invalidité), l’assureur refusera toute prise en charge et votre famille se retrouvera avec le prêt à rembourser sans couverture. Soyez toujours honnête.
2. Accepter le premier refus sans contester
Un refus au niveau 1 ne signifie pas que vous êtes inassurable. Insistez pour que votre dossier soit examiné aux niveaux 2 et 3 de la convention AERAS.
3. Ne comparer qu’avec la banque prêteuse
L’assurance groupe de la banque est rarement la meilleure option pour les profils avec un risque de santé aggravé. Comparez systématiquement avec des assureurs spécialisés.
4. Négliger la mise à jour de son contrat
Si votre état de santé s’améliore après la souscription, vous pouvez demander une réévaluation de votre risque et potentiellement obtenir une réduction de votre surprime.
Comment obtenir le meilleur contrat ?
- Préparez votre dossier médical : rassemblez les comptes rendus, résultats d’analyses, courriers de spécialistes
- Utilisez un comparateur spécialisé : obtenez plusieurs devis auprès d’assureurs différents
- Faites appel à un courtier spécialisé en risques aggravés si votre pathologie est complexe
- Demandez l’activation de la convention AERAS si vous recevez un refus
- Vérifiez le droit à l’oubli si vous êtes un ancien malade du cancer ou de l’hépatite C
Comparez les offres gratuitement et trouvez l’assurance emprunteur qui accepte votre profil de santé aux meilleures conditions. Un comparatif personnalisé peut vous faire économiser des milliers d’euros sur la durée de votre prêt.
FAQ
Puis-je emprunter si j’ai un cancer en cours de traitement ?
Oui, c’est possible grâce à la convention AERAS. Votre dossier sera examiné par des médecins spécialistes qui évalueront le pronostic et les conditions d’assurance possibles. Des solutions existent même pendant le traitement.
Mon assureur peut-il accéder à mon dossier médical sans mon accord ?
Non. L’assureur ne peut obtenir vos informations médicales que via le questionnaire que vous remplissez et les éventuels examens complémentaires auxquels vous consentez. Il n’a pas accès à votre dossier médical partagé (DMP) ni à vos données de la Sécurité sociale.
La surprime est-elle déductible des impôts ?
Non, la surprime d’assurance emprunteur n’est pas déductible des revenus fonciers ni de l’impôt sur le revenu pour une résidence principale. En revanche, pour un investissement locatif, l’intégralité de l’assurance emprunteur (surprime incluse) est déductible des revenus fonciers.
Que faire si mon dossier AERAS est rejeté aux trois niveaux ?
Si même le niveau 3 de la convention AERAS aboutit à un refus, explorez les garanties alternatives (nantissement, hypothèque renforcée, caution). Vous pouvez également saisir la Commission de médiation de la convention AERAS pour un réexamen de votre situation.
Conclusion
Être malade ou l’avoir été ne doit pas vous empêcher de devenir propriétaire. La loi Lemoine, la convention AERAS et le droit à l’oubli offrent un cadre protecteur de plus en plus favorable aux emprunteurs présentant un risque de santé. La clé est de bien connaître vos droits, de ne jamais accepter un refus sans le contester, et de comparer les offres pour trouver l’assureur le plus adapté à votre situation.
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