Qu’est-ce que l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ?
L’assurance propriétaire non occupant, communément appelée assurance PNO, est un contrat destiné aux propriétaires qui mettent leur bien en location ou qui possèdent un logement qu’ils n’occupent pas (résidence secondaire vacante, logement entre deux locataires, etc.).
Elle se distingue de l’assurance habitation classique par son objectif : protéger le propriétaire bailleur contre les risques qui ne sont pas couverts par l’assurance du locataire ni par l’assurance de la copropriété.
PNO, MRH locataire et assurance copropriété : qui couvre quoi ?
| Risque | Assurance du locataire (MRH) | Assurance copropriété | Assurance PNO |
|---|---|---|---|
| Dommages aux biens du locataire | Oui | Non | Non |
| Risques locatifs (incendie, dégât des eaux) | Oui | Non | Oui (en complément) |
| Responsabilité civile du locataire | Oui | Non | Non |
| Parties communes | Non | Oui | Non |
| Défaut d’entretien du propriétaire | Non | Non | Oui |
| Vice de construction | Non | Partiellement | Oui |
| Logement vacant (entre 2 locataires) | Non applicable | Limitée | Oui |
| Complément d’indemnisation sinistre | Non | Non | Oui |
| Responsabilité civile du propriétaire | Non | Non | Oui |
| Loyers impayés (option) | Non | Non | Oui (option) |
Comme le montre ce tableau, l’assurance PNO comble les zones grises que ni l’assurance du locataire ni celle de la copropriété ne couvrent.
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
Ce que dit la loi ALUR
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l’assurance PNO est obligatoire pour tous les propriétaires d’un bien situé dans une copropriété. L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose au minimum une garantie de responsabilité civile.
Récapitulatif des obligations
| Situation du propriétaire | Obligation d’assurance PNO |
|---|---|
| Propriétaire bailleur en copropriété | Obligatoire (loi ALUR) |
| Propriétaire bailleur hors copropriété (maison individuelle) | Non obligatoire mais fortement recommandée |
| Propriétaire d’un logement vacant en copropriété | Obligatoire (loi ALUR) |
| Propriétaire d’un logement vacant hors copropriété | Non obligatoire mais recommandée |
Que risquez-vous sans assurance PNO ?
En copropriété, le syndic peut vous mettre en demeure de souscrire une assurance PNO. Si vous ne vous exécutez pas, le syndic peut souscrire une assurance à votre nom et à vos frais, avec un tarif généralement beaucoup plus élevé que si vous l’aviez fait vous-même.
En dehors de l’obligation légale, voici les risques concrets sans PNO :
- Logement vacant entre deux locataires : un dégât des eaux survient pendant la vacance locative. Sans PNO, vous assumez tous les frais
- Défaut d’entretien : le locataire se blesse à cause d’un escalier défectueux. Votre responsabilité civile de propriétaire est engagée
- Vice de construction : un mur s’effondre et cause des dommages chez le voisin. Sans PNO, les réparations sont entièrement à votre charge
- Complément d’assurance : le locataire est sous-assuré ou n’a pas renouvelé son contrat. La PNO prend le relais
Les garanties de l’assurance PNO
Les garanties de base
Toute assurance PNO digne de ce nom doit inclure :
- Responsabilité civile propriétaire : couvre les dommages causés aux tiers du fait du bien (chute de tuile, défaut d’entretien, vice de construction)
- Incendie, explosion : dommages au bâtiment et aux biens du propriétaire
- Dégât des eaux : fuites, infiltrations, canalisations défectueuses
- Catastrophes naturelles et technologiques : inondation, séisme, tempête
- Bris de glace : vitres, vérandas, miroirs fixes
Les garanties complémentaires recommandées
| Garantie | Intérêt pour le bailleur | Prix moyen en supplément |
|---|---|---|
| Vacance locative | Couvre le logement pendant les périodes sans locataire | Incluse ou + 15-25 €/an |
| Recours des locataires | Protège si le locataire se retourne contre vous | Incluse ou + 10-20 €/an |
| Protection juridique | Assistance en cas de litige avec le locataire | + 20-40 €/an |
| Garantie loyers impayés (GLI) | Indemnisation en cas de non-paiement du loyer | + 2,5 à 4 % du loyer annuel |
| Détérioration immobilière | Réparation des dégâts causés par le locataire au départ | + 30-60 €/an |
| Troubles de jouissance | Indemnisation si le locataire ne peut habiter le logement suite à un sinistre dont vous êtes responsable | + 10-20 €/an |
Le cas particulier de la garantie loyers impayés (GLI)
La GLI est une garantie très prisée des bailleurs. Elle couvre :
- Les loyers impayés (généralement jusqu’à 24 ou 36 mois)
- Les frais de procédure d’expulsion
- Les dégradations locatives à la sortie du locataire
- L’accompagnement juridique tout au long de la procédure
Coût moyen : entre 2,5 % et 4 % du loyer annuel charges comprises. Pour un loyer de 800 €/mois, comptez entre 240 et 384 € par an.
Condition : le locataire doit respecter un taux d’effort maximum (généralement un loyer inférieur à 33 % de ses revenus).
Combien coûte une assurance PNO en 2026 ?
Le prix de l’assurance PNO est nettement inférieur à celui d’une assurance habitation classique, car le propriétaire n’a pas de biens mobiliers à couvrir dans le logement.
Tarifs moyens par type de bien
| Type de bien | Surface | Prix moyen PNO / an | Avec GLI |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 20-30 m² | 50 - 90 € | 150 - 250 € |
| T2 | 40-50 m² | 70 - 120 € | 220 - 350 € |
| T3 | 60-80 m² | 90 - 160 € | 300 - 500 € |
| T4 et plus | 80-100 m² | 120 - 200 € | 400 - 650 € |
| Maison individuelle | 80-120 m² | 130 - 220 € | 450 - 700 € |
Facteurs influençant le prix
- La localisation : les zones à forte sinistralité (inondations, cambriolages) coûtent plus cher
- L’ancienneté du bâtiment : un immeuble ancien présente plus de risques (canalisations, électricité)
- Le type de location : meublée ou vide, courte durée ou longue durée
- Le montant du loyer : pour la GLI, le prix est proportionnel au loyer
- Le nombre de biens assurés : des réductions sont possibles pour les propriétaires multi-lots
Comparatif par type d’assureur (T2, 50 m², Paris)
| Type d’assureur | Prix moyen PNO seule | Points forts |
|---|---|---|
| Assureurs en ligne | 65 - 95 €/an | Tarifs compétitifs, souscription rapide |
| Assureurs traditionnels | 90 - 140 €/an | Accompagnement personnalisé, réseau d’agences |
| Mutuelles | 80 - 120 €/an | Bon rapport garanties/prix |
| Courtiers spécialisés bailleurs | 75 - 130 €/an | Contrats sur mesure, expertise bailleur |
La déductibilité fiscale de l’assurance PNO
C’est l’un des avantages majeurs de l’assurance PNO pour les bailleurs : les primes sont déductibles de vos revenus fonciers.
Régime réel d’imposition
Si vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel (formulaire 2044), vous pouvez déduire :
- La prime d’assurance PNO intégralement
- La prime de garantie loyers impayés intégralement
- Les primes d’assurance liées aux emprunts immobiliers
- Les primes d’assurance contre les loyers impayés
Exemple concret de déduction
| Élément | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers perçus | 9 600 € (800 €/mois) |
| Charges déductibles dont : | |
| - Assurance PNO | - 110 € |
| - Garantie loyers impayés | - 300 € |
| - Intérêts d’emprunt | - 2 400 € |
| - Travaux d’entretien | - 1 500 € |
| - Taxe foncière | - 800 € |
| Revenu foncier net imposable | 4 490 € |
Dans cet exemple, l’assurance PNO et la GLI permettent de déduire 410 € de votre revenu foncier imposable. Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, cela représente une économie d’impôt de 123 € (hors prélèvements sociaux de 17,2 %).
Régime micro-foncier
Si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an, vous relevez automatiquement du régime micro-foncier. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué et vous ne pouvez pas déduire individuellement vos charges. Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, optez pour le régime réel.
Quelles garanties privilégier selon votre situation ?
Propriétaire d’un appartement en copropriété
Garanties indispensables :
- Responsabilité civile propriétaire (obligatoire loi ALUR)
- Dégât des eaux et incendie
- Recours des locataires
- Vacance locative
Garanties recommandées :
- Protection juridique
- Garantie loyers impayés (si le locataire est éligible)
Propriétaire d’une maison individuelle
Garanties indispensables :
- Responsabilité civile propriétaire
- Dégât des eaux et incendie
- Tempête, grêle, neige
- Catastrophes naturelles
Garanties recommandées :
- Piscine et dépendances (si applicable)
- Protection juridique
- Détérioration immobilière
- Garantie loyers impayés
Propriétaire de plusieurs biens (multi-lots)
Si vous possédez plusieurs biens locatifs, la solution la plus avantageuse est souvent un contrat PNO multi-lots. Ce type de contrat offre :
- Un tarif dégressif par bien assuré (réduction de 10 à 25 % par rapport à des contrats individuels)
- Une gestion simplifiée : un seul contrat, une seule échéance, un seul interlocuteur
- Des garanties homogènes sur l’ensemble de votre patrimoine
Exemple de tarif multi-lots :
| Nombre de biens | Prix moyen / bien / an | Économie vs contrats individuels |
|---|---|---|
| 1 bien | 110 € | - |
| 2 à 3 biens | 90 - 100 € | 10 - 15 % |
| 4 à 6 biens | 75 - 90 € | 15 - 25 % |
| 7 biens et plus | 60 - 80 € | 25 - 35 % |
Comment souscrire une assurance PNO ?
Les informations nécessaires
Pour obtenir un devis PNO, préparez les éléments suivants :
- Adresse complète du bien : rue, code postal, ville, étage
- Type de bien : appartement ou maison, nombre de pièces, surface
- Année de construction du bâtiment
- Type de location : vide, meublée, saisonnière
- Montant du loyer mensuel (pour la GLI)
- Copropriété ou non : si oui, nombre de lots dans l’immeuble
- Antécédents de sinistres : sur les 3 dernières années
Les critères de choix
- Le rapport garanties/prix : comparez les plafonds d’indemnisation, pas seulement la prime
- Les franchises : une franchise de 150 € est standard. Au-delà de 300 €, la couverture perd de son intérêt
- La gestion des sinistres : rapidité, digitalisation, avis clients
- La flexibilité : possibilité d’ajouter la GLI ultérieurement, d’ajouter un bien au contrat
- La compatibilité fiscale : vérifiez que l’assureur fournit une attestation détaillée pour votre déclaration fiscale
Résiliation et changement d’assurance PNO
Comme pour toute assurance, vous pouvez changer de PNO facilement :
- Après 1 an : résiliation à tout moment grâce à la loi Hamon
- À l’échéance : préavis de 2 mois avant la date anniversaire
- Changement de situation : vente du bien, fin de la copropriété
Le nouvel assureur se charge des formalités de résiliation de l’ancien contrat.
Comparez et protégez votre investissement locatif
L’assurance PNO est un investissement modeste qui protège un patrimoine souvent considérable. Pour un coût de 50 à 200 € par an (déductible de vos revenus fonciers), vous vous protégez contre des sinistres qui pourraient vous coûter des milliers, voire des dizaines de milliers d’euros.
En 2026, les offres se sont considérablement diversifiées avec l’arrivée des assureurs en ligne spécialisés dans l’immobilier locatif. Les prix sont plus compétitifs que jamais et les garanties de plus en plus complètes.
Notre recommandation : ne vous contentez pas du contrat proposé par votre banque ou votre agence immobilière. Demandez au moins 3 devis auprès d’assureurs différents (en ligne, traditionnels, courtiers). La comparaison prend moins de 10 minutes et peut vous faire économiser 30 à 50 % sur votre prime, tout en améliorant vos garanties.
Pensez également à la garantie loyers impayés : pour un coût raisonnable, elle sécurise votre investissement et vous évite des procédures longues et coûteuses en cas de locataire défaillant.
Dernière mise à jour : Février 2026
